In april 2023 hebben in Amsterdam de bewoners van de eerste nieuwbouw wooncoöperatie in Nederland, De Warren, een openingsfeest gegeven. Ook in andere steden wordt geëxperimenteerd met soortgelijke concepten, zo ook in Almere.
Eerder evalueerde DSP-groep het proces van het woon/zorg-experiment de BinnenHaven, waarmee de gemeente Almere ervaring opdeed met de ontwikkeling van een wooncoöperatie in nieuwbouw. Almere kent nog geen beleid of kaders die aansluiten op de karakteristieken van een wooncoöperatie. DSP-groep voerde een verkenning uit naar bouwstenen voor wooncoöperatiebeleid in nieuwbouw op basis van de lessen van gemeenten met meer ervaring.
Wooncoöperatie niet in regulier beleidshokje
De wooncoöperatie kent een afwijkende organisatievorm. Een wooncoöperatie is collectief eigenaar van het wooncomplex. Volgens de Woningwet is het “een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving”. Hierbij is geen sprake van een winstoogmerk. Omdat de wooncoöperatie geen corporatie én geen commerciële projectontwikkelaar is, is deze niet in een regulier beleidshokje te plaatsen voor bijvoorbeeld de grondprijsbepaling.
Meerwaarde wooncoöperaties
Wooncoöperaties voorzien in de behoefte van de doelgroep die zonder financieel rendement een woning wil realiseren. Daarnaast kennen wooncoöperaties voordelen voor de buurt, de maatschappij en de gemeente:
- De wooncoöperatie is een middel voor blijvend betaalbare huurwoningen in de sociale en midden huursector in de gemeente.
- Het is een instrument voor specifieke knelpunten in de woningmarkt. Het gaat om een segment dat in bepaalde woningmarkten niet tot stand komt. En daardoor voorziet het in verschillende woonbehoeften van inwoners in de gemeente.
- Eigen regie leidt tot aantrekkelijkere woningen en wijken met een beter leefklimaat en de zelforganisatie leidt tot een duidelijke verbinding met de wijk en andere bewoners.
Maar hoe betaal je dat?
Financiering is het grootste knelpunt. Voor het ontwikkelen van nieuw vastgoed betaalt de initiatiefnemer van een wooncoöperatie een grondprijs. Het gemeentelijk grondbeleid gaat in principe uit van twee soorten grondeigenaren: maatschappelijk en commercieel/particulier. De wooncoöperatie valt nog niet in een van deze categorieën, want het staat niet in kaders als een duidelijk omschreven partij. Het is een particulier initiatief met een min of meer maatschappelijk/collectief doel, en is vaak gestoeld op het creëren van duurzame, betaalbare huisvesting. In de praktijk blijkt een sluitende businesscase lastig te zijn: banken dekken niet 100% van de lening en initiatiefnemers kunnen maar een beperkt deel samen inbrengen.
Ondersteuning gemeente
Zonder ondersteuning van de gemeente is het voor initiatiefnemers zeer lastig om een wooncoöperatie in nieuwbouw te realiseren. In het rapport beschrijft DSP-groep een aantal ondersteuningsmogelijkheden:
- Verankering in lokaal beleid – stel kavels beschikbaar met voorrang voor wooncoöperaties en leg dit vast in een woonvisie.
- Gemeentelijke organisatie – zorg binnen de gemeente voor capaciteit en expertise voor de ondersteuning van initiatiefnemers.
- Grondprijs – stel speciale voorwaarden op voor wooncoöperaties ten behoeve van een verlaging in de grondprijs.
- Ondersteuning bij de financiering – ontwikkel leenmogelijkheden buiten de banken om waar initiatiefnemers van wooncoöperaties gebruik van kunnen maken.
Meer weten over beleid voor wooncoöperaties?
Bel of mail dan met Yan Crabbendam
Of lees meer over...